Esta semana se ha cumplido una década del estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos a causa de la desconfianza inversora que provocaron las llamadas hipotecas subprime, las hipotecas basura. Auténtico germen de la crisis financiera que tuvo un impacto global sin precedentes, el mercado crediticio americano descubrió en tal fecha que los problemas se habían ido acumulando bajo la alfombra durante demasiado tiempo.
El clima de inestabilidad originado tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 en Nueva York hizo que los principales bancos bajaran los tipos de interés para reactivar el crédito y el consumo. Eso provocó una enrome liquidez en manos de especuladores que dispararon la inflación y la Reserva Federal americana reactivó los tipos de interés para controlarla.
Entonces llegaron las hipotecas basura, créditos de un riesgo muy alto que se fueron vendiendo a particulares y a fondos de inversión de forma enmascarada y que al caer provocaron un efecto dominó que se llevó por delante gran parte de la economía global, que había sido infectada por transacciones que, al final, desembocaban en los créditos subprime. Un castillo de naipes que se vino abajo y que todavía arrastra sus consecuencias en el mercado financiero, también en España y también en Salamanca.
Número de hipotecas
No en vano, según los datos recogidos en el Instituto Nacional de Estadística, el mercado mueve un volumen hipotecario cinco veces inferior a entonces. Así, en el año 2007 se firmaron en Salamanca 10.166 hipotecas por las 2.214 firmadas en 2016. Un dato demoledor que demuestra hasta dónde llegó la burbuja inmobiliaria en la capital salmantina y cómo se ha recolocado a la baja como en el resto de un mercado crediticio completamente interconectado.
El primer año se produjo una caída sostenida puesto que apenas de firmaron 130 hipotecas menos. Fue en 2009 cuando se notó el primer impacto al negociarse un total de 8.055 hipotecas, prácticamente dos millares menos que en 2008. En 2010, el mercado continuó con su caída paulatina y registró la firma de 7.701 hipotecas, antes de un nuevo brusco descenso en el año 2011 que superó de nuevo los dos millares, con la entrega de 5.578 hipotecas.
El 2012 el mercado hipotecario salmantino, según el INE, continuó con su caída libre. Entonces se firmaron 4.101 hipotecas con un descenso superior a las 1.500. Lo peor estaba aún por llegar. En el siguiente ejercicio el desplome volvió a los términos experimentados en 2009 y 2011, al situarse cerca de los dos millares, con 2.288 hipotecas, una cifra muy similar a la experimentad en el año 2016, último dato conocido.
Esto ha sido así porque en 2014 se produjo el primer repunte del mercado hipotecario salmantino desde el crack de los créditos subprime y la hipotecas basura el 8 de agosto de 2007. Por primera vez se firmaron más hipotecas que el año anterior, en concreto 2.372, un dato que podría coincidir con los manidos brotes verdes. Eso sí, en 2015 volvieron a caer ligeramente a las 2.225, antes de un nuevo aumento el último año hasta colocarse en 2.274 hipotecas firmadas actualmente.
Valor medio de las hipotecas
Una tendencia similar a la que se ha experimentado en lo referido al valor medio de las hipotecas en la capital del Tormes. Mientras que en el año 2017 el valor medio ascendió a 164.921 euros, según el baremo extraído de los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2016 el valor medio se ha fijado en 107.170 euros. Una cifra que no representa, ni mucho menos, el suelo del valor medio de las hipotecas, alcanzado en 2012 con 72.615 euros.
En este caso, el primer año tras el estallido de los créditos subprime sí se experimentó una caída muy significativa puesto que los 164.921 euros que se gastaron de media en créditos hipotecarios en 2007, se quedaron en 118.672 euros en 2008. Ya en 2019 la pérdida rondó los 17.000 euros de media.
Sin embargo en el año 2010 cuando había caído el número de hipotecas firmadas, aumentó el valor medio de las mismas. En este sentido se recuperó el contenido de los créditos hipotecarios hasta los 111.034 euros. Un repunte que no volvió a producirse hasta el año 2013. Así, en 2011 el valor medio cayó hasta los 107.588 euros y en 2012 se desplomó prácticamente 35.000 euros. Ya en 2013 recuperó algo más de 7.000 euros para situar el valor medio de las hipotecas en 79.937 euros.
A partir de ahí, solo en 2014 cayó su valor en algo más de 4.000 euros, ya que en 2015 y 2016 se recuperó valor medio. Especialmente en 2015 cuando se produjo un fuerte incremento superior a los 30.000 euros hasta situarse en los 105.560 euros. El último dato conocido es el correspondiente a 2016 cuando ha habido un nuevo aumento en el valor medio de las hipotecas, esta vez de apenas 2.000 euros hasta situarse en los 107.170 euros.
Compraventa de viviendas
El mercado de compraventa de viviendas también ha experimentado un pronunciado descenso de volumen en la última década. De hecho, por encima del 50% del parque de inmuebles que se movía entonces se ha perdido con el estallido de la burbuja. En este sentido, en el año 2007 se vendieron y compraron 5.545 viviendas, mientras que el último dato conocido, de 2016, dice que tan solo cambiaron de propietario 2.241 viviendas.
Una situación que comenzó a dejarse notar ya en el año 2008 cuando se dejaron de comprar y vender más de 1.300 viviendas. Un pronunciado descenso que también fue comparable al experimentado en el ejercicio siguiente, cuando en 2009 se cayó la compraventa en casi 1.400 viviendas más hasta situar la cifra en 2.818 viviendas.
Sin embargo, en 2010 hubo un repunte por encima de las 600 viviendas, algo que no volvió a repetirse hasta el año 2014. De hecho, un año después la caída fue mayor que la anterior subida, es decir, el mercado descendió en casi 800 viviendas y se situó en la provincia salmantina en 2.616. La tendencia se mantuvo un año más tarde con una caída de algo menos de 200 viviendas.
En este sentido, lejos de vislumbrar una mínima recuperación del mercado inmobiliario, en 2013 se alcanzó el suelo en lo que a compraventa de viviendas en Salamanca se refiere. De este modo se quedó en tan solo 1.664 viviendas, casi 4.000 menos que en 2007 cuando estalló la burbuja de los créditos subprime en Estados Unidos. El 2014 fue un año más esperanzador con un incremento superior a las 300 viviendas y la mejora paulatina se mantuvo en 2015, con 66, y en 2016, con 161, hasta las 2.241 en el cómputo global del año.
El último dato conocido es del primer semestre de 2017. Un total de 1.277 viviendas cambiaron de propietario en los primeros seis meses del año. El dato representa casi 100 viviendas más que en el mismo mes del año anterior y haciendo una progresión que abarque el total del año, el mercado inmobiliario salmantino estaría en una tendencia creciente similar a la experimentada en los últimos años.
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