El anteproyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno prevé aprobar este martes en el Consejo de Ministros recoge un sistema de incentivos fiscales que bonificará en un máximo del 90 por ciento la renta que ingresen los propietarios en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre y cuando bajen el precio del alquiler en un cinco por ciento en zonas “tensionadas”.
Esta es una de las principales medidas del texto consensuado por PSOE y Unidas Podemos (UP) al que ha podido acceder Servimedia, y que recoge hasta cuatro modalidades de beneficios fiscales para pequeños propietarios. El segundo tramo de incentivos incluido bonificará con un 70 por ciento a aquellos propietarios que alquilen su vivienda por primera vez en una zona “tensionada” y la arrenden a inquilinos de entre 18 y 35 años. También recibirán este incentivo fiscal los dueños de inmuebles que destinen su vivienda a alquiler social con un precio inferior al establecido en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.
Asimismo, los propietarios que rehabiliten su vivienda podrán optar a una bonificación del 60 por ciento. Por último, quienes no cumplan con ninguno de los requisitos anteriores podrá acceder a un incentivo fiscal del 50 por ciento. Este sistema de bonificaciones cumple con la voluntad de la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, de buscar un “equilibrio” entre los incentivos destinados a pequeños propietarios y la limitación de precios que afectará los grandes tenedores, es decir, a aquellas personas o entidades que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
El texto que aprobará el Consejo de Ministros y que será remitido al Parlamento especifica que se deben cumplir dos requisitos para que un barrio o zona residencial sea calificada como “tensionada”. Por una parte, la renta media mensual de la unidad de convivencia destinada al coste de la hipoteca o del alquiler, además de los gastos propios de la vivienda –luz, agua, telecomunicaciones–, ha de superar el 30 por ciento de los ingresos medios de los arrendatarios.
Asimismo, el precio de compra o alquiler de la vivienda debe haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, cinco puntos porcentuales por encima del índice de precios (IPC) de la comunidad autónoma. Si se cumplen ambas premisas, la zona podrá ser declarada como “tensionada” durante los siguientes tres años, un plazo que podrá prorrogarse cuando “subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación”.
Limitación de precios
Más allá de los beneficios fiscales, las comunidades autónomas –que son las responsables de aplicar todas estas medidas cuando así lo consideran– tendrán la potestad de formular medidas que congelen los precios ofertados por los grandes tenedores en las zonas “tensionadas” para así facilitar el acceso a la vivienda. El PP ya ha anticipado que no aplicará estas medidas en las comunidades en las que gobierna, lo que afectaría a más de 21 millones de personas.
No obstante, si los ‘populares’ modifican su postura podrán obligar a los grandes tenedores a colaborar para favorecer al incremento de la oferta de alquiler asequible.
La Ley de Vivienda establece así que los contratos de alquiler en zonas “tensionadas” que finalicen durante el periodo de vigencia de la declaración podrán prorrogarse por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se mantendrán los términos y condiciones pactados en primera instancia, siempre que así lo quiera el inquilino. Lo mismo sucederá con todos los nuevos contratos.
Una vez entre en vigor el nuevo índice de precios del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, los grandes propietarios no podrán alquilar sus viviendas por encima de los umbrales fijados en esta estadística. De todos modos, la cartera dirigida por Raquel Sánchez estima que esta herramienta no estará disponible hasta dentro de 18 meses, por lo que no se congelarán precios bajo estos principios hasta la primavera de 2024.
Pese a lo señalado anteriormente, el borrador incluye una serie de excepciones que permitirán a los grandes tenedores subir el precio del alquiler en zonas “tensionadas” en un máximo del diez por ciento. En concreto, podrán aumentar el coste del alquiler cuando realicen una rehabilitación de su vivienda dos años antes de firmar un nuevo acuerdo o cuando sellen un contrato de arrendamiento por un periodo de diez o más años.
Viviendas vacías
El texto también prevé la entrada en vigor de penalizaciones económicas a viviendas vacías. En concreto, los inmuebles residenciales desocupados de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años podrán castigarse con un recargo del 50% en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), aunque podrá alcanzar el 100 por 100 cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.
Además de estas penalizaciones –cuya aplicación depende de los ayuntamientos–, el recargo puede aumentar en otro 50% cuando las viviendas vacías pertenezcan a titulares con dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal, alcanzando así al 150 por 100 en los casos más graves.
No obstante, el borrador especifica que la desocupación de viviendas estará “justificada” cuando haya un traslado temporal por razones laborales o de formación; o un cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud.
Tampoco se penalizará a las segundas residencias que estén desocupadas durante un máximo de cuatro años, inmuebles sujetos a obras que imposibiliten su uso residencial, ni a viviendas que sea objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa.
La Ley de Vivienda que el Gobierno prevé aprobar este martes impulsará la creación de vivienda social, ya que dotará a las comunidades autónomas de las herramientas necesarias para garantizar que hasta el 30% de las nuevas promociones de vivienda se destinen a una reserva sujeta a un régimen de protección pública que, “al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda”.
En paralelo, el texto introduce la imposibilidad de vender vivienda pública en, al menos, 30 años. En caso de hacerlo, se deberá justificar dicha venta y devolver todas las concesiones públicas recibidas.
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