Transformar un local en vivienda se ha convertido en una moda. El precio más económico que un piso, el abandono y cierre de muchos negocios, la necesidad de vivienda sobre todo en grandes ciudades y una tendencia estética que apuesta por espacios abiertos tipo loft hace que sean muchos los que se plantean vivir en lo que antes fuera un local comercial en las ciudades. Salamanca no se escapa de esta tendencia y el Ayuntamiento de la ciudad ha registrado un ligero incremento de solitudes de licencias de obra para transformar locales en espacios habitables.
Así, en 2021 el 4,18 por ciento de las obras que se solicitaron para rehabilitar locales fueron para transformar éstos en casas. Del total de 263 licencias que otorgó el Consistorio, 11 fueron para realizar este tipo de obras. Una cifra superior, supone un 157 por ciento más, a la de 2020 cuando fueron solo 7 las obras solicitadas de las 225 que se registraron durante todo el año, un 3,1 por ciento del total. Por su parte, en los seis primeros meses de este año el Ayuntamiento salmantino ya ha concedido 6 licencias de las 157 totales solicitadas para locales.
Según el arquitecto Carlos de Vargas hasta ahora “no habíamos trabajado en este tipo de proyectos y en este momento hay más interés y se hacen más consultas, lo que pasa es que está limitado, no todos los locales cumplen con los requisitos”. Algo que hay que tener en cuenta antes de embarcarse en un proyecto de estas características por lo que "lo mejor es concultar con un profesional desde el principio", asegura De Vargas.
El Ayuntamiento de Salamanca no cuenta con una normativa específica para que los propietarios de los locales puedan efectuar estos cambios de uso de los inmuebles, sin embargo, si deben cumplir unos mínimos requisitos. El proyecto debe cumplir con las condiciones de habitabilidad de cualquier vivienda y que el número de viviendas no supere la densidad de la zona donde esté ubicado el edificio. Algo que los interesados en adquirir un local antes de ejecutar el cambio han de tener en cuenta ya que no todos los edificios tienen margen para incorporar nuevas viviendas ya que tienen la máxima densidad de viviendas por edificio.
Pero ¿qué hay que hacer para poder transformar un local comercial en una vivienda? La actuación del cambio de uso de un inmueble debe cumplir con la normativa urbanística. Por eso, lo primero que has de tener en cuenta es si el cambio aumenta el número de viviendas del edificio en el que está ubicado y si esto supera el límite máximo de densidad de población. También debes tener en cuenta si en los estatutos de la Comunidad de Propietarios del Edificio no se prohíbe este cambio de uso. Si se cumple este requisito hay que tener en cuenta si el local cumple o no con los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley (superficie mínima, altura mínima, ventilación, etc)
El Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca recoge que toda vivienda de nueva construcción deberá ser exterior mientras que en el caso de viviendas desarrolladas en el espacio de bajo cubierta, será suficiente con que una pieza habitable sea exterior, algo necesario para dar una cédula de habilitabilidad. También especifica que podrán realizarse viviendas o apartamentos de superficie mayor de 30 a m² útiles, por lo que ningún local con menos metros podría transformarse en un espacio habitable y debe contar con una estancia-comedor, que puede llevar incorporada la cocina y que puede servir de dormitorio., cuarto de aseo completo y armario o zona de almacenaje. Por otra parte, la normativa de Salamanca también exige que "toda pieza habitable de una vivienda reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de ventilación e iluminación natural".
En cuanto a la documentación necesaria para ejecutar un proyecto de estas características, el Ayuntamiento de Salamanca determina que si es un proyecto sin obra donde no se eliminan tabiques ni se cambia la estructura se ha de presentar una memoria técnica, que incluirá la justificación del cumplimiento de la Ordenanza municipal, las normas urbanísticas, diseño y accesibilidad, plano de situación de la actuación (Escala mínima 1:500), planos de estado actual y reformado de la actuación (escala 1:50 y acotado) en plantas, secciones y alzados (en su caso). También la declaración de competencia profesional del autor de la memoria, excepto si es visada.
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