Las ventas de viviendas bajo contratos de nuda propiedad no han dejado de crecer en los últimos años, a excepción del 2020 por el impacto de la pandemia del COVID-19. Si en 2021 se registraron más de 2.500 operaciones en España, la tendencia se multiplicó en 2022, según datos del INE. Este incremento responde a que cada vez son más las personas mayores de 65 años que deciden transmitir la titularidad de su hogar a cambio de un pago único o de una renta vitalicia, con la ventaja añadida de que pueden seguir viviendo en el mismo hasta su fallecimiento. El inversor, por su parte, tiene la oportunidad de adquirir un inmueble a un precio muy por debajo al de mercado.
Salamanca es una de las ciudades en las que se pueden encontrar ejemplos de ventas de nuda propiedad, como el que anuncia un conocido portal inmobiliario a través de su página web. Se trata de una vivienda de 101 metros cuadrados situada en la calle Toro, uno de los lugares más cotizados del centro de la ciudad, que consta de tres habitaciones, dos baños, un salón-comedor, una cocina con office y una terraza. Teniendo en cuenta todas estas características, estamos ante un inmueble valorado en 260.000 euros que, gracias a la aplicación del concepto jurídico que nos ocupa, el inversor que la adquiera solo debe anticipar 98.800 euros y pagar una renta vitalicia de 490 euros al mes hasta que el usufructuario fallezca, un varón de 74 años cuya esperanza de vida se estima en 80 años (la nacional se sitúa en 83).
Salamanca24horas no ha podido contactar con dicho usufructuario, pero la mayoría de las personas que deciden poner en venta de esta forma su vivienda lo hacen para complementar sus pensiones de jubilación (el 85%, más de 10 millones, se situán por debajo del Salario Mínimo Interprofesional) y, con el dinero extra que obtienen, mejorar su calidad de vida. En cuanto al comprador, "un 20% de este tipo de operaciones las realizan extranjeros residentes en España y un 30% de quienes invierten en este tipo de inmuebles son instituciones y un 70% inversores patrimonialistas", según declaraciones obtenidas por Europa Press. Estos adquieren la totalidad de la propiedad cuando muere su dueño, que, hasta entonces, puede optar por vivir en ella o alquilarla. Y, en caso de que el fallecido tenga descendencia, esta no la heredará y solo podrá adquirirla si se la compra al nuevo propietario.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
Antes de que se produzca ese fallecimiento, el comprador o nudo propietario ya tiene una serie de derechos sobre la vivienda: de propiedad, aunque aún no pueda disfrutar de la misma; de realizar obras y mejoras, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario o vendedor; y de venta a un tercero. En este último caso, el dueño inicial seguirá disponiendo del uso y disfruto del bien. Respecto a las obligaciones del inversor, destaca especialmente la de costear las derramas o reparaciones extraordinarias que se produzcan en el inmueble. Además, tiene que asumir todos los impuestos derivados de la operación de compra, salvo el impuesto de plusvalía municipal.
A más edad, mayor precio de venta
A la hora de establecer el precio de una vivienda en nuda propiedad, se estudian diversos factores, como la ubicación del piso o casa y, lo que es má importante, la edad del usufructuario. Cuanto más mayor sea, más aumentará el coste del inmueble, ya que, a priori, el inversor podrá disfrutar antes de él. De esta forma, una persona entre 65 y 69 años podrá vender la nuda propiedad entre un 65% y un 75% de su valor, mientras que otra que ronde los 95 años percibirá un importe en torno al 95% del valor de tasación, tal y como señala Europa Press en uno de sus artículos.
También se debe de tener en cuenta el número de usufructuarios y de si el usufructo es temporal (de duración determinada) o vitalicio (uso de la vivienda y posibilidad de alquilarla a terceras personas hasta que se produzca el fallecimiento del vendedor). En este último caso, el valor fiscal de la nuda propiedad se puede calcular restando los años del dueño de la casa a la esperanza de vida que tenga. Ese porcentaje, siempre que supere el 10%, se aplicará al precio del inmueble y, finalmente, el resultado de la operación (precio del usufructo) se restará de nuevo al precio del inmueble.
